расчет неустойки за просрочку сдачи дома дду, претензия застройщику по неустойке, что делать просрочка сдачи квартиры дду, договор долевого участия просрочка передачи квартиры,

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.




Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления —  минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.




Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Пример искового заявления о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ


Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Читать также:
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Долевое строительство — решения суда по защите прав потребителей
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками.
Paritet.guru

Комментарии:

118 комментариев на «“Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома”»

  1. […] также: Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома? Что делать, когда площадь квартиры отличается от […]

  2. […] о выплате неустойки за просрочку сдачи дома; […]

  3. Людмила:

    Добрый день! Застройщик задерживает сдачу дома более 1 года. В нашей очереди 20 домов. С 30 сентября он начал сдавать по 1-2 дому в месяц. Разрешения на ввод домов в эксплуатацию нет. По графику, который составил застройщик, наш дом будет сдаваться в конце ноября. Собираемся подавать в суд. Как поступить с актом приема-передачи квартиры, если разрешения на ввод на тот момент еще не будет? Нужно будет подписывать еще один акт? А суд просить выплатить неустойку до момента подписания «настоящего» акта?

    • Добрый вечер! Без разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик не имеет права передавать квартиры по акту, акты, подписанные до выдачи разрешения на ввод, считаются недействительными. В иске вы можете заявить неустойку в размере _____ рублей за каждый день просрочки за период с ____ по день вынесения решения суда. Сделаете справочный расчет неустойки на день подачи иска. Если в процессе разбирательства квартиру передадут, неустойку пересчитаете и уточните исковые требования. Можете посмотреть формулировки в нашем примере иска: http://paritet.guru/info/pretenzii/isk-neustojka-ddu?from=vkapi

  4. Рузанна:

    Здравствуйте. По ДДУ срок сдачи дома декабрь 2012 г., срок передачи квартир декабрь 2013 г.. Дом построен, но нет ни коммуникаций, ни лифтов и движений на стройке нет и когда дом будет полностью готов никто не знает. На наши письма застройщик не отвечает, от встреч с дольщиками уклоняется. Требовать расторжения договора нам не выгодно, так как за 4 года с момента приобретения квартир деньги наши обесценились и нам нужны квартиры. Что делать дольщикам? Идти в суд? А если он объявит себя банкротом, то мы не увидим ни денег, ни квартир.

  5. Денис:

    Добрый день!
    Подскажите пжл порядок взаимодействия с застройщиком в следующем случае :
    Заключен договор ДДУ, срок сдачи согласно договора — 1 квартал 2017, сейчас пришло письмо с просьбой подписать доп. соглашение о переносе сроков сдачи. Нужно ли сейчас уже писать претензии о нарушении сроков сдачи, чем ответить на данное письмо?

    • Добрый день! Если срок передачи квартиры по договору уже наступил, вы можете в ответ на предложение о подписании доп.соглашения вручить застройщику претензию о выплате неустойки. Пример претензии можно взять на нашем сайте: http://paritet.guru/info/pretenzii/obrazets-pretenzii-po-neustoyke-za-prosrochku-sdachi-doma-dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve?from=vkapi
      В текст вы можете добавить предложение о том, что с переносом сроков не согласны, подписывать предложенное дополнительное соглашение не будете и оснований для переноса срока и изменения договора не видите.

  6. Александр:

    Здравствуйте,
    по договору ДДУ срок передачи объекта 2 квартал 2017 года. О переносе сроков мы уведомлены не были, 06 июля я направил претензию.
    Дом был введен в эксплуатацию 31 августа 2017, но уведомления мы не получали. При этом в обязательствах Участника сказано:
    «В течении 10 дней со дня получения сообщения от Застройщика о готовности объекта к передачи, но не позднее срока, предусмотренного пунктом 4.1 Договора (в зависимости от того, какой из этих сроков наступит ранее), принять Объект по акту.
    в п.4.1 «прописан срок передачи Объекта 2 квартал 2017 или он имеет право ввода Объекта в более ранний срок.

    Или они очень умные или???? на этом мои мысли заканчиваются)))

    Застройщик не ответил на мою претензию, но её получил. Вчера пришло письмо, я предполагал что это уведомление, оказалось это оповещение о собрании собственников дома)))

    Застройщик обязан оповестить меня??? Или я должен сам отслеживать этапы строительства?
    Спасибо.

    • Добрый день! По ФЗ об участии в долевом строительстве застройщик обязан известить вас об окончании строительства. Это уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается лично под роспись. С момента получения уведомления идет срок на приемку квартиры. По закону это 7 рабочих дней, но срок может быть изменен договором, как в вашем случае. То есть вы должны будете приступать к приемке в течение 10 дней. В ч.4 ст.8 214-ФЗ указано: застройщик…., если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства [а он у вас указан], не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче. То есть уведомление о готовности и приемке должно быть все равно. Но поскольку вы сами заинтересованы в скорейшей передаче, возможно, стоит уточнить у застройщика по этому уведомлению и началу сроков приемки.

      • Александр:

        Я нахожусь в другом городе и не спешу, жду уведомления. У них находится претензия по которой каждый день исчисляется деньгами.
        Мне кажется это прежде в их интересах, или я ошибаюсь?

        • В таком случае можете ждать официального уведомления. Главное — чтобы у застройщика был ваш актуальный почтовый адрес, на который будет высылаться уведомление. Если ваш адрес изменился после заключения договора долевого участия, нужно будет сообщить застройщику о смене адреса.

  7. Татьяна:

    добрый вечер! Срок(ориентировочный) передачи по ДДУ — 20.12.2016.Но было заключено Допсоглашение о продлении срока до 15.10.2017г. На текущую дату дом сдан, но ведутся работы Застройщиком по устранению недостатков, извещение о приемке квартиры не поступало,квартира не передана.Прошу уточнить, с какой даты считать неустойку?Спасибо.

    • Добрый день, Татьяна! При наличии подписанного и зарегистрированного в Росреестре соглашения к договору долевого участия о переносе сроков передачи квартиры вам необходимо учитывать сроки из дополнительного соглашения. Если по соглашению срок передачи квартиры 15.10.2017, тогда вы можете считать неустойку с 16.10.2017 по день передачи квартиры по акту приёма-передачи. Тот факт, что застройщик устраняет дефекты квартиры, не освобождает его от ответственности за просрочку передачи квартиры. Рассчитать неустойку и распечатать расчёт вы можете с помощью нашего калькулятора: https://paritet.guru/calc-ddu-neustojka?from=vkapi
      Написать претензию по неустойке можно по нашему примеру: https://paritet.guru/info/pretenzii/obrazets-pretenzii-po-neustoyke-za-prosrochku-sdachi-doma-dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve?from=vkapi

Добавить комментарий для Рузанна Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.